Die kurze Antwort: alle Räume, in der Reihenfolge einer Besichtigung, plus die Bilder, die zeigen, wie die Räume zusammenhängen. Die Zahl ergibt sich daraus – nicht umgekehrt.
Das klingt banal, wird aber regelmäßig anders gemacht. Typische Exposés zeigen das Wohnzimmer aus drei Perspektiven und den Flur gar nicht. Interessenten merken das nicht bewusst. Sie merken nur, dass sie die Wohnung nicht verstehen.
Das Prinzip: eine Gebrauchsanweisung, keine Bildergalerie
Ein Exposé ist kein Magazin. Ein Magazinbild darf für sich allein stehen – eine schön inszenierte Fensternische, warmes Licht, Stimmung. Bei einem Exposé rekonstruiert jemand daraus eine Wohnung, die er noch nie betreten hat.
Eine schön fotografierte Nische, bei der man nicht weiß, wo in der Wohnung sie liegt, hilft ihm nicht. Deshalb gelten für jedes Bild zwei Prüffragen:
Verstehe ich den Raum? Weiß ich, wo dieser Raum in der Wohnung liegt?
Bleibt die zweite Frage offen, fehlt ein Bild – nicht an diesem Raum, sondern zwischen den Räumen.
Die Checkliste
Pflicht bei jeder Wohnung
- Außenansicht oder Hauseingang
- Flur oder Eingangsbereich
- Wohnbereich, vollständig
- Küche, vollständig
- Jedes Schlafzimmer einzeln
- Jedes Bad und jedes Gäste-WC einzeln
- Balkon, Terrasse oder Loggia, falls vorhanden
- Ausblick aus dem Hauptwohnraum
Zusätzlich bei Häusern
- Fassade von zwei Seiten
- Grundstück, mit erkennbarem Zuschnitt
- Garage oder Stellplatz
- Keller, Heizungsraum, Hauswirtschaftsraum
- Dachgeschoss oder Spitzboden, auch unausgebaut
- Garten, Terrasse, Nebengebäude
Die Bilder, die fast immer fehlen
Flur, Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, Treppenhaus, Kellerabteil, Heizungsraum.
Diese Räume sind fotografisch reizlos, und genau deshalb werden sie ausgelassen. Für den Interessenten sind sie aber Teil der Antwort auf die Frage, wie viel Wohnung er bekommt. Ein fehlender Abstellraum wirft eine Frage auf, ein fotografierter beantwortet sie.
Die Verbindungsbilder
Zwei bis drei Aufnahmen, die kein Motiv zeigen, sondern Zusammenhang:
- Der Blick vom Wohnraum durch die offene Tür in die Küche
- Der Flur, von dem mehrere Türen abgehen
- Eine Aufnahme, in der zwei Räume gleichzeitig vorkommen
Diese Bilder werden fast immer weggelassen. Sie tragen die ganze Serie.
Die Reihenfolge
Sortieren Sie nach dem Weg durch die Immobilie, nicht nach Attraktivität:
- Titelbild – das stärkste Bild, meist Außenansicht oder Hauptwohnraum
- Außenansicht und Eingang
- Flur
- Wohnbereich
- Küche
- Schlafräume
- Bäder
- Nebenräume
- Außenbereich, Garten, Balkon
- Keller, Garage, Technik
Detailaufnahmen kommen jeweils nach der Übersicht des Raums, zu dem sie gehören – dann sind sie verortet. Ein Foto der Armatur ohne vorheriges Bild des Bads ist eine Armatur, kein Badezimmer.
Das Titelbild
Es erscheint in der Trefferliste des Portals und entscheidet, ob überhaupt geklickt wird. Kriterien:
- Zeigt einen Raum oder eine Ansicht vollständig, keinen Ausschnitt
- Hell, aber nicht überstrahlt
- Querformat
- Bei Häusern die Fassade, bei Wohnungen meist der Hauptwohnraum
- Keine Personen, keine Fahrzeuge mit lesbarem Kennzeichen
Ein Detailbild als Titelbild wirkt in der kleinen Vorschau wie ein Fehler.
Wie viele Bilder?
Für eine durchschnittliche Wohnung 15 bis 20, für ein Haus 25 bis 30. Das sind keine Zielwerte, sondern das, was sich aus der Checkliste ergibt.
Mehr Bilder sind nicht automatisch besser: Drei ähnliche Perspektiven desselben Wohnzimmers ermüden. Aber zu wenige Bilder hinterlassen offene Fragen, und offene Fragen führen zu Anfragen, die Sie beantworten müssen – oder zum Wegklicken.
Die Faustregel: Jedes Bild sollte eine Aufgabe haben. Es zeigt einen Raum, eine besondere Eigenschaft oder einen Zusammenhang. Bilder ohne Aufgabe machen das Exposé nicht stärker.
Ein Bildbestand, mehrere Kanäle
Die Bilder aus dem Exposé landen selten nur dort. Sie werden im Portal verwendet, auf der eigenen Website, im Newsletter, in sozialen Medien, in der Eigentümerabstimmung und manchmal Jahre später bei der Wiedervermietung.
Das hat zwei praktische Folgen. Erstens: In maximaler Auflösung fotografieren, damit später zugeschnitten werden kann – Portale wollen Querformat, Instagram will Quadrat oder Hochformat. Zweitens: Beim Aufnehmen etwas Rand lassen, damit ein Zuschnitt nicht in die Wand schneidet.
Was das Exposé nicht rettet
Fehlende Aufnahmen lassen sich nicht nachbearbeiten. Wer nach dem Termin merkt, dass der Hauswirtschaftsraum fehlt, muss zurück. Deshalb lohnt es sich, die Checkliste vor Ort abzuarbeiten statt hinterher am Rechner zu sortieren.
Häufige Fragen
Wie viele Fotos braucht ein Exposé? 15 bis 20 für eine Wohnung, 25 bis 30 für ein Haus. Die Zahl folgt aus der Vollständigkeit, nicht umgekehrt.
Muss wirklich jeder Raum fotografiert werden? Jeder Raum, der zur Wohnfläche zählt, plus Nebenräume und Technik. Fehlende Räume erzeugen Misstrauen – Interessenten fragen sich, was verborgen werden soll.
Welches Bild sollte zuerst kommen? Das stärkste vollständige Bild: bei Häusern die Fassade, bei Wohnungen meist der Hauptwohnraum. Kein Detail.
Warum ist die Reihenfolge wichtig? Weil der Betrachter die Wohnung im Kopf abläuft. Eine Reihenfolge nach dem Weg durch die Immobilie ist schneller verständlich als eine nach Attraktivität.
Soll ich möbliert oder leer fotografieren? Wenn möbliert, dann aufgeräumt und ohne persönliche Gegenstände. Leere Räume wirken kleiner und kälter – dafür ist ein Türdurchblick als Maßstab hilfreich.
Was ist mit dem Grundriss? Er ersetzt keine Verbindungsbilder, sondern ergänzt sie. Viele Interessenten lesen Grundrisse nicht sicher – die Bildfolge muss auch ohne funktionieren.