Der Auftrag endet, das Objekt wechselt zum Konkurrenzmakler – und der stellt am nächsten Tag Ihre Fotos ins Portal. Oder: Der Eigentümer verkauft privat weiter und nutzt die Bilder, die Sie bezahlt haben. Oder: Sie übernehmen ein Objekt und bekommen vom Verkäufer einen Ordner mit Fotos, von denen niemand weiß, wer sie gemacht hat.
Drei Alltagsfälle, drei verschiedene Rechtsfragen. Dieser Beitrag ordnet sie ein. Er ersetzt keine Rechtsberatung – bei einem konkreten Streit sollten Sie anwaltlichen Rat einholen.
Der Grundsatz: Urheber ist immer der Fotograf
Urheber ist die Person, die das Foto geschaffen hat. Nur der Urheber entscheidet über die Verwendung – juristische Personen wie eine GmbH können dagegen nicht Urheber sein.
Das Urheberrecht selbst lässt sich nicht übertragen. Was übertragen wird, sind Nutzungsrechte: die Erlaubnis, das Bild in einem bestimmten Rahmen zu verwenden. Dieser Rahmen kann zeitlich, räumlich und inhaltlich begrenzt sein.
Praktisch heißt das: Wer den Fotografen bezahlt hat, besitzt die Bilder nicht. Er besitzt das, was im Vertrag steht.
Nur wer eine ausdrückliche, schriftliche Vereinbarung über die Nutzung hat, ist auf der sicheren Seite.
Was passiert ohne schriftliche Vereinbarung
Dann wird ausgelegt, und die Auslegung folgt dem Vertragszweck. Wer einen Fotografen für die Vermarktung eines Objekts beauftragt, hat im Zweifel die Rechte für genau diese Vermarktung erworben – nicht für die Website, nicht für eine Broschüre, nicht für eine spätere Wiedervermietung und nicht für die Weitergabe an den Eigentümer.
Das ist der häufigste Konfliktpunkt, weil er im Alltag nie besprochen wird. Die Frage lautet nicht "habe ich bezahlt", sondern "wofür habe ich bezahlt".
Was in einer Vereinbarung stehen sollte:
- Wer darf nutzen – nur Sie, oder auch Eigentümer und Nachfolger?
- Wofür – Portal, Exposé, eigene Website, Social Media, Print, Newsletter?
- Wie lange – nur bis zum Verkauf, oder unbefristet?
- Ausschließlich oder einfach – dürfen die Bilder auch anderen lizenziert werden?
- Wird der Urheber genannt, und wo?
Der Klassiker: Der Konkurrent übernimmt Ihre Bilder
Passiert regelmäßig und ist eine klare Urheberrechtsverletzung. Dass ein Foto vom Urheber ins Internet gestellt wurde, ist kein Einverständnis – man darf ein Bild nicht einfach kopieren und für das eigene Exposé verwenden.
Die Konsequenzen sind erheblich. Bei Urheberrechtsverletzungen an Immobilienfotos setzen deutsche Gerichte regelmäßig Streitwerte zwischen 5.000 und 12.000 Euro pro Foto an – in einem Praxisbeispiel mit drei übernommenen Fotos wurden 9.000 Euro festgesetzt.
Der Urheber kann Unterlassung, Schadenersatz und Auskunft über den Umfang der Verwendung verlangen. Wurde außerdem sein Name nicht genannt, kann sich der Schadenersatz um 100 Prozent erhöhen.
Wichtig für Sie als Auftraggeber: Diese Ansprüche stehen dem Urheber zu, also dem Fotografen. Ob Sie selbst vorgehen können, hängt davon ab, ob Ihnen ein ausschließliches Nutzungsrecht eingeräumt wurde. Bei einem einfachen Nutzungsrecht können Sie es in der Regel nicht.
Wer selbst fotografiert, hat dieses Problem nicht – er ist Urheber und kann unmittelbar vorgehen.
Die Falle: Fotos aus unbekannter Quelle
Immer wieder erhalten Makler Fotos von Vermietern, die eigentlich von früheren Mietern oder Vermietern stammen. Da Makler für die Inhalte Dritter haften, kann das erhebliche Folgen haben.
Der übliche Schutz dagegen ist eine Haftungsfreistellung: ein Dokument, mit dem Vermieter oder Verkäufer garantieren, dass sie die erforderlichen Bildrechte besitzen, und Sie von einer etwaigen Haftung befreien.
Das schützt Sie im Innenverhältnis. Gegenüber dem Urheber haften Sie trotzdem – Sie können sich das Geld anschließend beim Eigentümer holen, wenn dieser zahlungsfähig ist.
Was Sie überhaupt fotografieren dürfen
Zwei Ebenen: das Recht am Bild und das Recht am Motiv.
Gebäude, die sich bleibend an öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen befinden, dürfen fotografiert und die Aufnahmen veröffentlicht werden – auch zu gewerblichen Zwecken wie denen eines Maklers. Für Innenaufnahmen ist dagegen die Zustimmung des Mieters beziehungsweise Eigentümers notwendig.
Das ist die Panoramafreiheit. Sie gilt für das, was von öffentlichem Grund aus ohne Hilfsmittel sichtbar ist – nicht für den Blick über die Hecke, nicht vom Nachbargrundstück und nicht per Drohne.
Sind auf einem Foto erkennbar Personen zu sehen, müssen auch diese mit der Verwendung einverstanden sein oder unkenntlich gemacht werden.
Das betrifft in der Praxis vor allem die noch bewohnte Wohnung: Familienfotos an der Wand, der Mieter im Hintergrund, Nachbarn auf der Straße vor dem Haus.
Auch Texte, Pläne, Anfahrtsskizzen und Exposés genießen in der Regel urheberrechtlichen Schutz. Der Grundriss aus dem alten Verkaufsexposé ist also nicht frei verwendbar, nur weil er das Objekt zeigt.
Wie lange gilt der Schutz
Bei Lichtbildwerken 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers, bei einfachen Lichtbildern 50 Jahre ab Veröffentlichung – für die Praxis macht die Unterscheidung meist keinen Unterschied, geschützt sind beide.
Ein Foto von 2015 ist also 2026 selbstverständlich noch geschützt. Die Vorstellung, alte Bilder seien irgendwann frei, trifft im Berufsleben nie zu.
Der einfachste Weg aus dem Problem
Alle beschriebenen Fälle entstehen, weil jemand anderes das Bild gemacht hat. Wer selbst fotografiert, ist Urheber und muss niemanden fragen – bei Innenaufnahmen bleibt nur die Zustimmung von Eigentümer oder Mieter zur Aufnahme selbst.
Das ist kein Argument gegen Fotografen. Es ist die Erklärung dafür, warum die Rechtefrage bei eigenen Aufnahmen schlicht nicht entsteht: Sie können die Bilder im Portal nutzen, auf der Website, in der Wiedervermietung drei Jahre später und in einer Broschüre, ohne einen Vertrag nachzuschlagen.
Praktischer Rat für Ihr Archiv: Notieren Sie zu jedem Bildbestand, wer fotografiert hat und was vereinbart wurde. Fünf Jahre später weiß das sonst niemand mehr – und genau dann taucht die Frage auf.
Häufige Fragen
Ich habe den Fotografen bezahlt – gehören mir die Bilder? Nein. Sie haben Nutzungsrechte in dem Umfang erworben, der vereinbart wurde. Ohne schriftliche Vereinbarung gilt im Zweifel nur das, was der Auftragszweck erforderte.
Darf der Eigentümer die Exposé-Bilder für seine eigene Website nutzen? Nur wenn ihm entsprechende Rechte eingeräumt wurden. Das ist eine Frage der Vereinbarung mit dem Urheber, nicht des Maklervertrags.
Ein anderer Makler nutzt meine Fotos. Was kann ich tun? Der Urheber kann Unterlassung, Schadensersatz und Auskunft verlangen. Ob Sie selbst vorgehen können, hängt davon ab, ob Sie ein ausschließliches Nutzungsrecht haben. Wenn Sie selbst fotografiert haben, sind Sie Urheber.
Ich habe Fotos vom Verkäufer bekommen – darf ich die verwenden? Nur mit Erlaubnis des Urhebers. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, dass die Rechte vorliegen, und eine Haftungsfreistellung geben.
Darf ich ein Haus von der Straße aus fotografieren? Ja, im Rahmen der Panoramafreiheit, auch gewerblich – solange Sie von öffentlichem Grund aus fotografieren und keine Hilfsmittel einsetzen, um Sichtschutz zu umgehen.
Was ist mit Fotos, auf denen Menschen zu sehen sind? Erkennbare Personen müssen einwilligen oder unkenntlich gemacht werden.
Wie lange sind Immobilienfotos geschützt? Lichtbildwerke 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers, einfache Lichtbilder 50 Jahre ab Veröffentlichung.